Ни для кого не секрет, что подавляющая часть застройщиков Новосибирска в той или иной мере испытывает недостаток покупателей: за последние два года в Новосибирской области было продано на 19 500 квартир меньше, чем построено. Динамика этого года показывает продолжение тренда: за январь-февраль 2017 года продажи по ДДУ (договору долевого участия) просели больше чем на треть к прошлому, не самому рекордному году. Ситуация в каждой компании различна, но в целом в городе сложился ярко выраженный рынок покупателя. В борьбе за клиента застройщики были вынуждены развернуться лицом к потребителю. Можно перечислить основные направления, благодаря которым происходит совершенствование продуктовой линейки строительных компаний:
- Оптимизация планировок.
- Существенное улучшения благоустройства.
- Дополнительные опции за порогом квартиры.
- Переход в более высокий формат жилья.
-
В классе эконом-минус из крупных компаний на рынке остался только «Дискус», остальные не выдержали ценовой конкуренции. Появились форматы вне классов, например, эконом-класс с элементами комфорта или комфорт с элементами бизнес-класса. В условиях доминирования предложения над спросом всё большую роль начинает играть инфраструктура, а в районах массовой застройки - и административный ресурс застройщика. Любая из комплексных площадок не отказалась бы от новой школы, детского сада или трамвайной линии, но получили их далеко не все. И покупателю всё равно за чей счет построена инфраструктура, важно только есть она или нет.
В лучшей ситуации оказались изначально клиентоориентированные компании, как правило, из числа девелоперов. К ним я бы отнёс «Сибакадемстрой» (входит в состав компании «Брусника»), ГК «Стрижи», «КПД-Газстрой» (Чистая Слобода), ГК «АКД» (Оазис, Бавария, Спектр). Им практически не нужно было перестраиваться, а вот концерн «Сибирь» был вынужден поменять формат жилья. Неплохо в соотношении между ценой и качеством смотрятся «Новосибирский Квартал» и «СЛК» (Дивногорский).
При общем избытке предложения в Новосибирске остались сегменты, где строительство отстаёт от спроса. Это иллюстрирует следующая таблица, в которой представлено расположение строек относительно центра города.
Соответственно компании, которые строят в центре, оказались в выигрыше. Застройщики с удачно расположенной площадкой, правильными планировками - не только по количеству комнат, но и по суммарной площади, не имеют проблем с продажами. Некоторые из них до сих пор почти не работают с агентствами недвижимости. Например, строительная компания «КМС», «ИнвестСтрой» (ГК Крючкова), ИСК «Русь», ГК «Дом-Строй». Но это касается только надёжных компаний, проблемные объекты сегодня продаются очень плохо.
Если говорить в целом, то на рынке новостроек идёт полномасштабная ценовая война. Отдельные компании, например, «Дискус» или ГК «ПТК-30», работают над оптимизацией затрат, чтобы сохранить лидерство в своём сегменте. Многие застройщики снизили цены на уровень себестоимости, и здесь покупателям нужно быть особенно внимательными. По моим подсчётам, вероятность попасть в долгострой на сегодня составляет 35%. То есть каждая третья квартира, продающаяся по ДДУ, находится в официально признанном или в потенциальном проблемном доме.
Но сегодня есть возможность сэкономить и на доме от надёжного застройщика. Получить скидку можно в следующих случаях:
1. Если вы оплачиваете недвижимость сразу или используете ипотеку, скидка по рынку в среднем составляет 6%.
2. Значительная часть строительных компаний при первоначальном взносе в 30-50% готова предоставить беспроцентную рассрочку до конца строительства. Это позволяет сэкономить на ипотечных платежах.
3. В 20-30% случаев застройщики средней степени надёжности отдают квартиры подрядчикам, самыми надёжными из которых являются поставщики строительных материалов. Здесь можно получить экономию до 15%. Если скидка больше 30%, то стройка, скорее всего, проблемная. А подрядчик, который делает внушительную скидку, вероятно, знает о застройщике чуть больше остальных. При покупке от подрядчиков важно проверить оплату по ДДУ, на переуступке обязательна согласующая подпись застройщика, даже если этого нет в договоре.
4. Внимательно изучите все ипотечные программы: при базовой ставке в 10% годовых каждые дополнительные 2% увеличивают суммарную переплату за 15 лет на четверть.
5. Кроме того, бывают дополнительные специальные программы от застройщиков. Но и в этом случае всё равно полезно сравнить предлагаемую цену квадратного метра со средней ценой на рынке.
За 2016 год количество действительно строящихся новых домов сократилось на 46%, в этом году тренд продолжается. Уже есть первые результаты: если в январе от застройщика продавались квартиры в 107 сданных домах, то сегодня - только в 87. В конце 2017 года застройщики прогнозируют дефицит нового жилья, с чем я не совсем согласен – дефицит наступит позднее. Но обратная динамика уже наметилась.
Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости
Ссылка на источник - http://realty.ngs.ru/experts-notion/50334331/